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2008杭州楼市稳中求变

2019-12-10 来源:

本报实习生 蔡媛媛报道

2008,奥运之年,关于楼市今年的走向,各地的讨论异常热烈首先是两大房地产商王石和潘石屹的“拐点”之争,还有人说受通胀和股市不景气的影响,大城市房价在奥运之前必然下跌而全国房价的一个“制高点”——杭州近日宣布今年要扩大政策性住房供应,于是又有人对经济适用房和廉价房提出批评……

面对纷至沓来的议论,杭州楼市,2008年走向如何带着问题,采访了浙江大学城市学院房地产研究中心常务副主任夏伟——

《中国产经》:2008年杭州市政策性住房继续扩大供应,这是否对传统的供应格局造成比较大的冲击

夏伟:从近几年杭州市政策性住房的供应量来看,它们没有对商品房构成很大威胁因为商品房和各种政策性住房是用来满足各种层次收入人群的住房需求的2008年杭州扩大对政策性住房的供应是一件好事,至于能不能落实到位,我认为还有待于政府对相关政策和具体数字加以明确而推行政策性住房的步骤,政府应该要有计划、分阶段的推出,步伐要实,步调要稳,这样就不会对传统的房屋供应格局造成大冲击

《中国产经》:申请政策性住房的资质如何核定,怎样防止本来可以购买商品房的人因为贪图便宜而去购买经济适用房

夏伟:杭州市最近几年对申请政策性住房的申购条件做出了严格规定,申购程序也不断规范,在审核购买人的资质条件时,如发现条件有一项不符都不予通过,在源头上遏制该行为如果先前购买了经济适用房,后来又购买商品房的人,一旦被相关部门发现,不但收回他的经济适用房,而且还有严厉的惩罚措施因此我认为现在的杭州市政府落实手段严格,已经不大可能出现投机和钻法律空子的行为

《中国产经》:现在有人批评经济适用房的出现,认为它是有产权过户的,您怎样理解

夏伟:我对此批评持反对意见从法律上来讲,经济适用房的产权是有限制的中央在2007年发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,其中规定:“经济适用住房上市交易时按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等价款”杭州市根据此意见,于同年9月14日,出台了《杭州市区经济适用住房管理办法》,其中规定经济适用房上市交易需按照差价的55%缴纳土地收益等价款这55%的比例是综合土地收益等价款中各项因素的比例经测算确定的,而且与同类地段商品房比较,经济适用住房上市交易并缴纳差价收益的55%以后,购买者所支付的价格,也低于同类地段商品房地块土地拍卖时的楼面价我们从国家和杭州市的政策可以看出,经济适用房上市交易是存在限制的,因为经济适用房土地是国家划拨的,要把国家的土地上市,肯定要另补差价如果有人想利用经济适用房赚钱,那么该房在上市交易方面的诸多限制会抑制其行为

《中国产经》:杭州的外来人口逐年增多,很多人没有户籍,但为杭州的发展做出了很大的贡献这些人的住房问题如何解决呢

夏伟:杭州市政府这几年一直在加大力度解决外来人口的住房问题,但是他们的住房条件还是没有太大改善我建议政府还是要大力推广廉租房,让买不起房的农民工也在杭州有个家我们看到国家目前非常重视这个问题,已经将其考虑到议程当中这次全国“两会“召开和杭州市人大开幕后,市政府对外来务工人员的住房问题也给予高度关注,随着国家相关政策的完善和杭州市政府的响应,相信以后会做得更好

《中国产经》:从规划上看,廉租房宜建设在哪些地区

夏伟:我认为廉租房应该建设在杭州城郊地带,而且交通相对便利的地方杭州城区已经有了各种商业住宅区,而城郊发展空间还很大比如说杭州的老余杭、良渚这些地区,它们距离城市有一定距离,但是那里的环境条件很好,国道省道都经过哪里,将来杭州地铁建设完毕也要经过这些地区今后这些地区的交通络会四通八达,人们来往方便,工作在市区,居住在城郊也将不是一件难事

《中国产经》:最近有观点认为,通货膨胀导致居民恩格尔系数增高,居民的股市投资失败居多这两个因素侵蚀了中国普通居民的储蓄,而储蓄是首付基本来源,因此奥运之前房价必然下跌结合杭州的房市情况,您如何评价

夏伟:房地产市场是跟随着国家经济形势向前发展,如果房地产市场不紧随经济形势的话,就会造成萎缩就杭州来说,到现在为止房地产市场还是供不应求的,不论经济适用房还是商品房,很多人到现在还在排队待购从杭州城区面积来看,在全国省会排行中也不算小,经过扩张后现在是 068平方公里从杭州人口来看,外来人口的进入使得常住人口逐年增多,例如在杭州上大学的外地学生,毕业后多数选择留在杭州;有些外地人羡慕杭州的居住环境,渴望通过购买房产成为杭州市民的的也较普遍从杭州市民的人均可支配收入来看,也呈现出逐年增高的趋势例如2007年杭州市区城镇居民人均可支配收入为21689元,比上年增长14.0%,在长三角16个城市中名列第5,位置比较靠前从上述三个因素来看,杭州居民对房屋的需求还是保持旺盛态势,因此我认为杭州房价三年之内还会上涨,但是不会像前几年那样暴涨,而是随着市场经济体系的不断完善稳中有升

《中国产经》:某研究房地产的专家认为高房价是CPI上涨的源头,说房地产市场的快速价格上涨会成为整个经济增长的动力,而房价快速上涨不仅会带动相关产业产品价格上涨,也会因此带动整个市场价格全面上涨您怎么理解高房价与CPI上涨的关系

夏伟:房价上涨肯定会对CPI有影响,但是把CPI上涨都归结于房价因素肯定是片面的比如说猪肉价格的上涨,在前几年农副产品一直价格走低,农民收入很少,而到去年突然上涨我认为这是一种恢复性上涨,是对前几年过低价格的一种补偿,合理的农产品价格上涨对保护农民的种粮积极性是有好处的其他产品物价上涨的成因也和它类似因此,CPI上涨是由各个因素综合推动的,不是房价上涨单方面造成的

《中国产经》:地价上涨是房价上涨的一个原因,那么土地价格机制还有哪些方面有待完善

夏伟:地价是房屋价格很重要的一部分,还有楼面价、建筑成本、监理成本、开发商利润、其他损耗等价格共同构成房屋价格,从以上因素来看地价是影响房价涨或跌的重要因素拿杭州来说,去年政府挂牌出让土地的时候,有些房地产商以高价夺标,但是他们夺标的楼面价比周围的房价还高,这就是不正常的而政府由于受土地挂牌出让政策的限制,对房地产商拿比房价还高的价格收购土地的行为却无能为力,这不能不说是一种遗憾如果对这种行为不加以限制,房价就会以不正常的速度迅速上涨,这对社会是一种不利影响因此我建议政府对土地不一定要拍卖出售,可以推出限价房等,既让房地产商有一定利润,又让老百姓有房可住关于限价房的推出,政府可与房地产商协商,双方共同达成一致,让房地产行业良性有序发展

《中国产经》:关于限价房现在也有争论,说它不符合市场发展规律,你如何看

夏伟:市场在发展过程中难免有失调的时候,这时候就需要国家的宏观调控比如去年到现在物价一直在上涨,各地政府在其中某个阶段就实行过物价限价措施,在物价基本恢复平稳状态的时候再予以撤消那么房价也是一个道理,在房地产发展过程中出现失调情况下,政府推出限价房有利于稳定房地产经济,稳定民心,等整个房地产价格趋于平稳的时候,再撤消限价房也不迟总的来说,要将限价房作为一种调整手段,在某个特殊时期时使用,而不要将它作为一种长期手段,就不会违反市场发展规律

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