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近期广州市场成熟商圈商铺上市量大

2020-02-15 来源:

近期广州市场成熟商圈商铺上市量大,选择多,而且投资门槛也不高,有些项目甚至三四十万元起买铺收租,时机难得。

■投资案例

商铺投资客赵先生:从租客到“收租公”

“这么多年来,广州的住宅价格总起起落落的,前两年一路狂涨,最近又调低了不少。但不管住宅价怎么变,我感觉近年来广州商铺的价格却一直都坚挺的,稳中有升,而且租金方面也比住宅要高得多。如果有钱的话,我觉得买铺还是比买房好。”

提起买铺,投资客赵先生一聊起来就滔滔不绝。早从十几年前开始,潮汕人赵先生就和太太一起在流花路一带做起了服装批发生意,月月都要交一万多元的租金。每次房东来收租,赵家两口子总想着要是自己也能买个铺,像他们房东那样每月一次过来收上万块租金然后就可到处游玩该有多好。没想到机会不久就找上了门,房东因为打麻将欠了人家一大笔钱,急着将铺出让,赵先生听说了,就向亲戚朋友们借了些钱,将他租的那间连同隔壁的商铺一起买了下来,一间自己用,一间收起租,开始当起了“包租公”。

因为房东急着套现,赵先生的铺买得非常笋,当时两个铺加起来也就只用了九十多万元。除了每月能省近万元的租金外,隔壁商铺放租后,赵先生还能多收近万元。一年后,赵先生将隔壁的商铺通过中介又转手卖了出去,一间铺就卖了九十多万元,完全挣回了当初买两个铺位时的投入。除了还清当初借亲友们的钱外,赵先生手头还有了二三十万元的余钱。吃到甜头的赵先生从此与买铺结下了缘。随后几年,只要手头资金宽裕,赵先生就找铺投资,买的基本都是商场铺,有经营多年的二手铺,也有刚开发的“生铺”,算下来有亏也赚,但整体的收益基本令赵先生满意。

“以我的经验看,买铺的利润其实要比住宅高得多,不过比住宅更考眼光,首先就要选个好地段,更要有前瞻性。”

最令赵先生得意的是早年在流花商圈买了白马大厦的铺,现在每月可收高达四五万元的租金。而最令他看走眼的是5年前在朋友介绍下花了150多万元在北京路的广百新翼买下的那间98平方米的地下商铺。当初看中的是北京路繁华的商圈,发展商还承诺业主每年可获10%的返利,觉得这份投资肯定“十拿九稳”。没想到现在那商铺完全成了“烂摊子”。不但开发商当初承诺的10%年回报完全不可能实现,甚至铺也租不去,租金更收不回了。

对这一次的失手,赵先生坦言:“什么投资都有风险,就算是再旺的地带,也不可能保障有十拿九稳的回报。所以买铺除了考眼光,心态也要放平常,谁都有可能有亏本的时候,所以得失一定要看得开。”

尽管有得有失,赵先生仍对投资商铺乐此不疲,近日,他又花了1 0万元在天马服装批发中心买下了一个1 平方米的首层铺。这一次令赵先生看好的是该商场已经营了10年,业界口碑不错,他在那边也有家批发店,对那一带的客流、租价都非常熟悉。“其实早就想在那边也买一间铺的,就是这么多年来发展商一直都不肯卖,难得这次他们舍得放出来,而且量也不多,这种熟铺价格虽然不低,但人家生意毕竟做了十年,人气也旺着,回报总不会少的。”

赵先生的“金玉良言”:

“生铺投资成本低但有‘守热期’风险,熟铺租金是有保障啦,但毕竟都不便宜。不管是生铺还是熟铺,买商场铺首先还是要看地段,交通方不方便、附近的商业氛围好不好都直接影响以后的回报;其次要看商铺的经营用途怎么样,周边有没有效客源;最后不能忽略的当然是商铺本身,整体规划明不明确,开发商有没经营作旺的能力,有没有旗舰店或有号召力强的商家进驻……最后是选些开发商有统一经营的,那更有保障些。至于是选生铺还是熟铺,生铺要有守到熟铺的耐心,熟铺的也不能指望回报动不动就能有一二成,一般能有7%就算很值啦。”

赵先生近年主要购入商铺一览

所在区域 数量投入 回报

荔湾流花商圈 个约三百万元 一个自用,另两个月租5万元左右

北京路商圈 1 个 1 0万 目前成未能出租

天河路商圈 2 个约三百万元 月租 2.9 万元

■市况速递

三月广州商铺供应足,成交环比上升185.84%

记者在广州各区踩盘时发现,广州商铺市场供应量不低,一改传统的春季淡势,特别是在老城区,在售的商场铺更不少,其推售热势为近年来少见。从成交量看,尽管广州住宅市场连续低迷,但商铺市场却非常活跃,不少商铺的成交量很旺,一改往年春季是商铺淡季的惯例。

淡季不淡供应放量

广州房地产交易官方网阳光家缘上的数据显示,刚过去的 月份,广州十区新建商业项目的供应面积为8 .16万平方米,环比上升了2.44%,可售套数为6694套,环比上升了4.68%。其中在越秀、荔湾、天河等中区六区的商铺,可售面积为 6.90万平方米,环比上升了10.02%。其中近年少有商铺上市的老城荔湾区, 月可售商铺套数就达2 0个,可售面积有 7821平方米,这个供应量在近年是很少见的。这些 月的可售商铺,多会在今后一两月内放量供应,鉴于住宅市场的低迷,目前可说是投资商铺的好时机。

价格坚挺租金涨势不止

除上市量大增外,近期广州商铺市场大成交旺畅,价量齐升,与住宅市场形成鲜明对比。中原地产研究部的监控数据显示, 月份广州全市商铺成交面积为8722平方米米,环比更上升了185.84%。其中成产面积最大的要数荔湾区,当月成交面积达2679平方米。

中原地产研究部商铺组负责人指出,相比住宅市场,近期广州商铺成交旺畅,吸引更多投资客眼光,是因为与住宅相比,近期广州的商铺价格都相对坚挺,不少新推的商铺或在市政配套投入大的新发展区域前景看好,或是在繁华的传统商业圈,像流花商圈、天河北商圈等等,投资上较有保障。另外,近期广州商铺租金一直呈上升趋势,投资回报都相比较高,增强了投资信心。而相对较稳定的市场行情,也将一部分向来专注投资住宅的投资客也吸引到了商铺市场中。

月广州市老六区新建商业项目供应一览

区域 白云 海珠 荔湾 天河 越秀 黄埔

可售套数 26 941 2 0 517 55 54

可售面积 7 29 67 61 7821 118071 58 61 50070

(平方米)

数据来源:阳光家缘 月 1 日数据

■投资顾问

成熟商圈商铺放量门槛不高易入市

对刚接触商铺投资市场的买家来说,最头疼的自然是怎么选铺、选什么铺,还有近期有什么商铺在售,投资门槛高不高的问题。带着这些问题,记者近日专门采访了合富辉煌商铺组的有关负责人。据该负责人介绍,对初入门者来说,投资成熟商圈商铺显然更有保障,近期广州市场成熟商圈商铺上市量大,选择多,而且投资门槛也不高,有些项目甚至三四十万元起买铺收租,时机确实难得。

成熟商圈商铺多,投资正适时

通常来说,成熟商圈商铺一般经营状况都很好,租金回报率高,发展商和大业主一般都担心卖散后租户难以控制经营管理难,因此大多数大业主都采取只租不售或者只售很小一部分的方式,如流花商圈的白云批发市场、天马大厦;天河区的天河城、正佳广场等等,都是绝大多数只租不卖的。因此,广州成熟商圈的可出售商铺历来都很少。但近期情况稍有改变,包括火车站服装商圈、濠畔街的五金皮料批发商圈以及天河北商圈,都有商铺出售,这些商铺都位于荔湾、越秀、天河等区成熟商圈中,对投资客来说不谛是一个非常难得的好机会。

据悉,近期上市的成熟商圈商铺中,货量最多的要数天河北商圈的“红磨坊”,该商场首层及负一层共约7000平方米,对外销售的面积约5000平方米,其余都只租不卖由大业主经营。流花商圈的天马服装批发中心,目前出售的是1楼和8楼的商铺,共有48间左右。广州美博服装城目前在售的是4-5层的商铺和部分首层街铺。濠畔商厦 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)(查看地图)出售的是首层和4楼商铺,其中首层已经售出部分单位,总面积约2000平方米。

投资门槛低,三四十万元也可当“收租公”

一提起买成熟商圈的铺位,很多人都会以为没有几百万根本难考虑。可近期上市的不少成熟商圈商铺,其实门槛并不高,几十万元,甚至三四十万元也照样能做“收租公”。

如位于流花路服装圈显要位置的地铁物业天马服装批发大厦,开业已有十年,目前出租率达90%,近期发展商为赴港上市整合企业资源限量推出首层、八层共48个商铺。尽管首层铺地均价高达10万元/平方米,但有些小面积的商铺,总价却只需70万元起就有得买,八层的均价2. 万-2.4万元/平方米,总价70万-100万元。目前还正推10多套“一口价”的特价商铺,最低的64万元,首期可分期给,第一次付的可低至10万元。同样位于流花商圈的美博服装城,元旦时推出的首期商铺目前早已基本售罄,吸金2亿多元。近期又再推出4-5层商铺,总货量约1 0套,每铺约10-40平方米,单价 万- .5万元/平方米,最低 0多万元就选到。同样位于老荔湾的濠畔商厦商铺,目前在售的商铺面积7- 0多平方米之间,首层均价每平方米约七八万元,一个商铺总价大概在 0多万元左右,首期只要付10多万元。天河北的红磨坊,负一层商铺大多在10平方米左右,每个总价约 0万元。

以流花商圈为例,目前该区的首层商铺,有不少月租高达600-1000元/平方米,顶手费动不动就能100万- 00万元,高层一些的展示式商铺,月租也多要100-180元/平方米,顶手费也高达100万元以上。从目前这些商铺的价位看,其投资回报普遍有7%-10%。

近期热销成熟商圈商铺一览

商铺名 所在商圈 在售商铺 价格

天马服装批发大厦 流花商圈 首层铺 9-40 平方米/个 10 万元/平方米 8楼商铺40-50平方米/个 2. 万元/平方米

美博服装城 流花商圈 4-5层商铺 10-40平方米/个 万- .5 万元/平方米

濠畔商厦商铺 濠畔商圈 首层铺 7- 0 多平方米/个 7米 -8 万元/平方米

红磨坊 天河北商圈 负一层商铺 10 平方米左右/个 万元/平方米

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