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棚户区改造工程禁止举借政府债务技术

2020-03-27 来源:

超9成房子降价, 成交量不及去年一半,一线楼市太冷

今天来跟大家聊聊北京的楼市。

要说今年调控效果最明显的热门城市,那当属北京了。统计局的数据显示,北京二手房自4月至9月份,已经连续下跌6个月,新房价格自月份,也已经连续下跌5个月。

第三方的机构统计数据也显示,北京房价已经明显进入下行通道。

云房数据研究中心发布的最新监测结果显示,北京二手房挂牌价最高点出现在4月份,随后波浪下行。10月份的挂牌价相比4月份的挂牌价下跌了4.88%,而成交价方面,最高点出现在4月份,10月份的成交价相比4月份,下跌了3.44%。

买卖双方之间的距离有点大

除了这些数据,我们实地走访的一些门店,得到的信息也显示,目前淡定的是购房者,业主们反而是越来越不淡定了。特别是一些着急换房的业主已经有点绷不住了,他们担心房价继续下行,导致自己换房成本继续增加。

目前北京二手房市场上交易双方基本上都是首套房和换房的。首套房的更愿意等,换房的更愿意加速成交。一些更加务实的换房者愿意接受砍价,更多的砍价。

相比价格的缓慢下跌,另一个数据更值得关注,10月份新增挂牌二手房与成交房源之间的差距继续扩大,房客比继续降低。这意味着卖房的越来越多,但买房的却越来越少,楼市继续趋冷。

一位中介朋友明确表示,他们目前接受委托的房源中,9成以上的房主主动下调过挂牌价,3成以上的房主下调挂牌价超过2次。

仅10月份北京新增挂牌房源83724套,但成交只有6059套。挂牌成交比进一步下降。造成这种结果主要是因为调控导致买卖双方之间的距离越来越大。

综合目前降价的房源来看,中心城区降价更多,部分区域降幅累计超过20%,远郊区降价幅度有限,基本上在10%以内。这跟中心城区房价更贵以及学区房降温有直接关系。

购房者逐渐占据主动

从购房者层面来看,半年前他们不买房的主要原因是调控导致购房成本增加,包括首付和房贷利率。但最近这两三个月购房者不买房的原因已经增加了新的内容,除了首付和房贷门槛之外,更多的人开始看空后市,有不少人能够入市,但选择观望。买涨不买跌的情绪开始蔓延。

目前来看,相比较那些着急换房的业主,购房者反而握有主动权。不过从楼市的趋势来看

,未来购房需求还很难释放。现在换房业主们的心态特别复杂,他们既想通过降价快速换房,但如果让价更多,他们自己也忌惮会被购房者看穿底牌,导致行情进一步下探,换房变成”割肉换股”。

下图是2016与2017年的月度成交对比情况:

笔者统计了一下,截至10月份,北京今年共成交二手房117181套,估计全年成交量不超过13万套,而去年全年则成交了26.7万套,腰斩是肯定的了。与这些趋冷的数据相呼应的是,二手房门店不断减少,中介离职人数不断增加。

更冰冷的数据来自于央行。

央行新近公布的10月份信贷数据显示,居民中长期贷款,也就是房贷,继续稳步减少,今年上半年不断井喷的短期贷款(也主要流入了楼市)在10月份也已经明显减少。短期贷款月份,平均每个月都新增2000多亿,但10月份仅有791亿。

中长期和短期贷款都已经明显减少,所以明年楼市肯定好不了。

现在买房要警惕开发商“甩锅”

楼市越不景气,开发商越需要现金流。所以现在我们看到更多的开发商开始要求购房者全款买房。

今年一大批购房者已经配合开发商全款买房了,压力不小。这实际上是开发商的一种“甩锅”策略,他们不用走银行房贷,回款效率大大增加。

实际上购房者并不是真的全款,里面还有很多资金也是借来的,当然压力只有购房者自己扛了,而且这些借来的钱,成本明显会比房贷利率高很多。

目前一二线已基本定型,市场进入自主微调阶段,明年楼市的焦点将转向三四线。由于当前房地产库存已经降至3年来的新低。三四线楼市的压力已经大为减轻,轻装上路的三四线城市(库存低于6个月)预计会跟随一二线城市,推出一些降温措施。事实上,珠三角的部分三线城市已经在行动了。

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